Economia

Habitação: para que os jovens consigam casa há três problemas a resolver — e uma hipótese de saída

11 janeiro 2023 12:30

hispanolistic via getty images

Empregos precários, salários baixos e preços das casas que não descem não ajudam a que um jovem consiga ter casa própria. Além do mais, os bancos não emprestam a 100% e apenas dois, entre os principais bancos, têm condições destinadas a este grupo. Que problemas têm de ser ultrapassados para ultrapassar esta situação?

11 janeiro 2023 12:30

Os dados do Instituto Nacional de Estatísticas (INE) mostram um cenário claro: os preços das casas teimam em não baixar, os jovens têm salários baixos e vivem em precariedade. Além disso, os jovens não são o público-alvo dos bancos no que diz respeito ao crédito para a compra de habitação. Apenas dois dos principais bancos a operar em Portugal oferecem condições especiais no acesso ao crédito para a compra de casa a esta faixa etária. Fosse só esse o problema.

Segundo a informação prestada ao Expresso por alguns bancos e a disponível nas páginas online de outros, apenas o Millennium BCP e o Novobanco (de entre um grupo de sete que inclui Santander, Montepio, Caixa Geral de Depósitos, BPI e Bankinter) oferecem condições especiais para os jovens comprarem casa. No BCP, os jovens até 35 anos têm acesso a uma TAEG (taxa anual efetiva global) — que além dos juros inclui o spread e outras comissões — de 4,1% (se contratarem produtos extra, como seguros) a 4,6%, isto no caso de ser taxa variável, indexada à Euribor a seis meses. Estas taxas são mais baixas do que outras modalidades oferecidas pelo banco.

Já no Novobanco há uma bonificação do spread em 0,1% para jovens até 35 anos. Adicionalmente, há duas opções de taxa. Se indexada à Euribor a seis meses, a TAEG varia entre 5% e 4%, se for taxa fixa ou mista a TAEG varia entre 5,7% e 4,7% (nos dois casos, a taxa mais baixa está dependente da contratação de serviços adicionais).

O Novobanco tem ainda uma solução para ajudar com a entrada para a casa que evita que o jovem se endivide com créditos pessoais — algo que acontece com alguma frequência, ainda que com a discordância do Banco de Portugal (BdP). O banco tem uma opção para que os pais ou outro familiar possam hipotecar a casa, pedindo “um empréstimo Multisoluções” para ajudar o jovem e assim reduzir o montante do financiamento e a prestação mensal.

Apesar de, na teoria, apenas estes bancos apresentarem condições mais favoráveis para os jovens, Natália Nunes, coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da associação de defesa do consumidor (DECO), diz que, “depois de um jovem contactar diretamente o banco, com certeza que serão apresentadas propostas ajustadas às suas características”.

Os grandes problemas no acesso à habitação

Independentemente das condições oferecidas pelos bancos, há uma ‘bola de neve’ que deixa os jovens mais vulneráveis, explica Natália Nunes, da Deco: “O valor das casas, nomeadamente nas grandes cidades, está muito elevado, e uma grande fatia da população, especialmente os mais jovens, tem rendimentos baixos. Tudo isto são muitas barreiras na compra da casa.” Além dos pontos mencionados pela especialista, é importante realçar a precariedade do emprego jovem e o facto de já não se emprestar 100% do valor do imóvel (como se fazia antes da anterior crise e vários anos depois).

Vamos ‘desconstruir’:

1

Os preços da habitação subiram 13,1% no terceiro trimestre face a igual período de 2021, tendo o índice, medido pelo INE, atingido um recorde. Outro indicador do INE, o valor mediano com que os bancos avaliaram as casas (tradicionalmente, para venda), atingiu também um recorde em novembro, €1449/m2, sendo que quem vive nos arredores da capital sente mais a pressão dos preços. No entanto, alguns economistas esperam que os preços das casas desçam em 2023.

2

Os jovens estão em situações mais precárias, sendo que mais de dois terços dos nascidos nos anos 90 que trabalham em Portugal têm contratos a prazo, quase o triplo dos nascidos nos anos 80, segundo um estudo realizado por Pedro Martins, ex-secretário de Estado do Emprego, para a Fundação Calouste Gulbenkian. E poucos destes contratos são convertidos para permanentes. Isto fora os estágios e os falsos recibos verdes.

3

Os salários da faixa etária entre os 18 e os 34 anos eram os únicos abaixo de €1000 por mês em 2020, segundo os últimos dados disponíveis no INE. Dados mais recentes estão no “Livro Branco” da Fundação José Neves e da Organização Internacional do Trabalho, que nota que há uma grande proporção de jovens que recebe o ordenado mínimo: 33,9% dos jovens até aos 25 e 25,8% dos jovens dos 25 aos 29 anos, valores que se comparam com 23,7% dos trabalhadores com mais de 30 anos (dados de junho de 2021). No mesmo livro é indicado que, em 2019, o salário real dos jovens entre os 25 e os 34 anos era, em média, menor do que em 2010, exceto naqueles que apenas tinham o ensino básico.

4

Desde 2018 que é difícil obter financiamento a 100% para a casa. Nesse ano, o BdP adotou limites e, desde então, que os bancos só emprestam 100% do valor da casa se for um imóvel do próprio banco, caso contrário o máximo que empresta é 90% (para habitação própria e permanente) ou 80% (para outros casos). Com salários baixos e empregos precários torna-se difícil, para um jovem, poupar os 10% necessários para a entrada (ou mais, pois ao valor acrescem comissões e impostos).

“Quando os jovens saem ou pensam sair das casas dos pais deviam ter a possibilidade de optar entre comprar e arrendar, e isso não existe. Muitas vezes são empurrados para comprar casa”

Adicionalmente, em 2022, o BdP alterou a regra das maturidades dos empréstimos. Se o crédito for contratado até aos 30 anos de idade, o cliente terá 40 anos para pagar, se for entre os 30 e os 35 terá 37 anos e, com mais de 35 anos, o prazo máximo será de 35 anos. Ou seja, quanto mais cedo for feito o empréstimo mais reduzida será a prestação mensal.

Assim, se um jovem demorar a conseguir o dinheiro para a entrada, arrisca-se a ficar com uma prestação mais elevada. Ou isso ou só consegue recorrer ao arrendamento. Só que este mercado também tem vindo a encarecer. Os dados do INE mostram que, no terceiro trimestre de 2022, era necessário 54% do rendimento familiar para pagar o arrendamento, face a 48% em 2021. No mesmo trimestre, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento manteve-se nos €6,55 por m2, mas nos grandes centros urbanos os preços não abrandaram.

Para Natália Nunes, é aí que reside o principal problema: “Quando os jovens saem ou pensam sair das casas dos pais deviam ter a possibilidade de optar entre comprar e arrendar, e isso não existe. Muitas vezes são empurrados para comprar casa [pois o valor da prestação mensal ainda compensa]”.

Difícil ou não, nunca recorrer a crédito pessoal para a entrada

O panorama pode ser pior para quem se endividar para conseguir ter a entrada. Como reconheceu a espe­cialista da DECO, há quem contrate um crédito pessoal para depois financiar os 10% do valor do imóvel. “O recurso ao crédito pessoal para ter acesso à entrada não é recomendado pelo BdP. Um crédito pessoal tem sempre durações mais reduzidas e taxas [de juro] mais elevadas, o que vai levar a que haja um aumento significativo da taxa de esforço”, conclui Natália Nunes.

Perante este cenário, o BdP garantiu que o objetivo das regras mais recentes no financiamento não é “afastar os jovens do acesso a habitação própria, mas sim a de proteger as famílias e o sistema de risco de incumprimento no futuro”, isto é, que haja um “acesso a financiamento sustentável por parte das famílias” e não haja risco de endividamento. Contudo, como reconheceu Natália Nunes, um jovem sem rede de apoio “vai ter muita dificuldade” em ter a sua própria casa.

Já viveu ou conhece casos de quem tenha tido dificuldades para conseguir habitação própria? Envie-nos os seus testemunhos e sugestões por e-mail.