Ana Luísa Cabrita é a nova responsável pela área de sustentabilidade e ESG da Cushman & Wakefield Portugal. Falou com o Expresso SER sobre as novas tendências de um setor responsável por 38% das emissões globais de gases com efeito de estufa. Revela que “qualquer investidor, hoje em dia, quanto vai fazer um investimento as primeiras dez perguntas que faz são sobre ESG”
Jornalista
A Cushman & Wakefield é uma consultora de serviços imobiliários que emprega 56 mil pessoas a nível mundial. Na Europa tem 150 pessoas a trabalhar exclusivamente na área de sustentabilidade e ESG (sigla inglesa para ambiente, responsabilidade social e governança) e Ana Luísa Cabrita é uma delas, com responsabilidade pelo mercado português.
A Head of Sustainability & ESG da Cushman & Wakefield Portugal conversou com o Expresso SER sobre as novas tendências de um setor que é responsável por aproximadamente 40% do consumo energético, representando 38% das emissões globais de gases com efeito de estufa. O futuro, ou melhor, o presente do imobiliário passa pela utilização de novos materiais, pela reutilização, pela saúde e bem-estar de quem habita as casas, e ainda pelas certificações que são cada vez mais procuradas pelos investidores pressionados pelas novas regras europeias.
Sobre as certificações defende que o Estado devia ser o primeiro a dar exemplo: “se formos ao mercado, os certificados energéticos nos edifícios do Estado não são exemplares. Não conheço nenhum edifício que se esteja a construir do Estado com certificações de sustentabilidade ou doença e bem-estar”. A este propósito, Ana Luísa Cabrita chama atenção para as novas diretivas que aí vêm, e diz que a tendência vai ser para que os edifícios novos tenham de reportar o carbono embebido da fase de construção.
Chegou à Cushman em dezembro. O que fazia antes?
Trabalhava também no setor imobiliário, na área da sustentabilidade. Trabalho no setor de sustentabilidade imobiliária desde que entrei em 2000 na Sonae Sierra. Na altura não se falava em sustentabilidade, nem se falava em sustentabilidade no imobiliário. Ainda estávamos todos muito focados na parte industrial. Estive no grupo que trabalhou com o ministério do Ambiente para fazer toda esta questão do licenciamento ambiental da indústria.
O foco na sustentabilidade ainda era muito na indústria porque a indústria que tínhamos funcionava de forma deficiente. Nunca se trabalhou tanto a parte dos edifícios porque nos edifícios não vemos propriamente uma emissão, não vemos nada que nos diga que há poluição. A sustentabilidade no imobiliário veio um bocadinho mais tarde, principalmente quando se começa a fazer contas e se conclui que o setor é responsável por quase 40% das emissões.
A Ana é a única portuguesa certificada pela Fitwel. O que é isso da Fitwel?
A Fitwell é um sistema de certificação para os edifícios e para as áreas urbanas que vem promover não só a sustentabilidade, mas a saúde e o bem-estar das pessoas. É uma certificação que em Portugal ainda não tem expressão, está a começar. Em Portugal normalmente falamos sempre de três certificações: 1) o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) que é um sistema americano; 2) o BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) que é um sistema de origem europeu, nascido no Reino Unido, o primeiro em termos de sustentabilidade; 3) E depois em termos de escritórios temos o WELL para saúde e bem-estar. Estes sistemas têm “n” requisitos de sustentabilidade e os projetos que implementam esses requisitos têm uma determinada classificação e um rating.
Se eu for fazer um projeto, por exemplo, para um centro comercial ou para uma casa posso pedir estas certificações?
Exatamente, e as classificações depois são diferentes. No LEED as classificações são Certified, Silver, Gold ou Platinum. Se tiver Platinum é porque é muito bom em termos de sustentabilidade, se estiver um Certified é o nível mais baixo. Mas pode nem sequer se certificar. E no BREEAM é Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent e Outstanding. Depois para a saúde e bem-estar temos o WELL, de que ainda não há nenhum certificado em Portugal. Já há registos de projetos, mas é só para escritórios. E depois há o Fitwell que se dedica a tudo e nós estamos também a fazer um projeto com Fitwell em Portugal.
Depois de estar na Sonae Sierra, residi em Espanha durante dez anos. Continuei na Sonae Sierra, mas depois fui levar o BREEAM para o mercado espanhol. O BREEAM tem uma abordagem mista: há países onde não está presente e em que se utiliza o manual internacional; e depois há países onde está presente como é o caso da Holanda, de Espanha, da Alemanha em que eles têm uma equipa local que faz a adaptação dos manuais para a legislação e para o mercado e trabalha diretamente no país. Eu fui BREEAM manager e fiz uma equipa para levar o certificado ao mercado espanhol. Trabalhava para a BRE (Building Research Establishment), a empresa proprietária do certificado, e para uma empresa local.
Para quem não conhece, a Cushman & Wakefield é uma imobiliária? É uma consultora? É as duas coisas?
São as duas coisas. A Cushman trabalha no setor imobiliário, já está em Portugal desde 1991, faz consultadoria, faz serviço de agência, representação de inquilinos, gestão de imóveis (asset management) a gestão de projetos. Temos a área de desenvolvimento de projeto que faz desde o design até o project management. Fazemos consultoria, avaliações e as transações.
Qual é a tarefa da Ana na Cushman?
Eu sou Head of ESG & Sustainability, ou seja, toda esta parte de sustentabilidade e ESG no imobiliário é o meu departamento.
O que é que vai mudar na empresa com este novo cargo?
Antigamente este serviço de sustentabilidade era feito dentro da Cushman por uma equipa internacional, não havia equipa local. Agora vamos poder passar a prestar aos nossos clientes o serviço de incluir a parte de sustentabilidade e ESG através de uma equipa local. Temos polos de ESG & Sustainability em praticamente todos os países e a crescer. Este investimento ESG não é só em Portugal, temos uma equipa internacional de mais 150 pessoas neste momento a trabalhar em ESG.
Quantos colaboradores tem a empresa?
Acho que são 56 mil pessoas no total e 150 na Europa a trabalhar no ESG. Nos EUA e na Ásia depois são outras equipas. Nós trabalhamos de uma forma muito matricial, isto é, temos experts em determinadas áreas como as certificações e as alterações climáticas. E trabalhamos sempre em rede, ou seja, em todas as equipas o trabalho local tem sempre o apoio dos experts em determinadas áreas. É importante para garantir a qualidade. A sustentabilidade é como um carro, podem vender-nos um carro, mas um carro pode ser um Fiat Punto ou um Ferrari. E aí o preço não é o mesmo, a qualidade nunca é normalmente sinónimo do preço mais baixo.
Em Portugal quando pessoas são?
110 neste momento.
Vocês já têm clientes que vos pedem para comprar ou fazer uma determinada transação de um imóvel e que exigem que se cumpram os critérios de ESG?
Neste momento penso que quase todos. Eu diria 90% dos clientes. Eu acho que quase já não entra nenhum projeto hoje em dia na Cushman em que o cliente não peça para estar ESG.
Provavelmente estamos a falar de clientes corporate, não de particulares.
Sim. Depende da dimensão do particular. Mas é mais corporativo. Eu, Ana Luísa Cabrita, se for comprar um edifício de habitação não vou pedir credenciais de ESG. Vou sim ver o certificado energético, que já está bastante implementado e é inquestionável no mercado. O ESG vai para além da energia e é procurado não pelo investidor pequeno individual privado, mas sim por fundos, investidores, investidores já de um certo calibre.
Qualquer investidor hoje em dia quanto vai fazer um investimento, as primeiras dez perguntas são sobre ESG. Tem ESG? Como é que implementou? Tem certificação?
Houve uma legislação comunitária que foi aprovada no ano passado que tem a ver com a transparência e com o report e outra, há dois anos, que tem a ver com as finanças sustentáveis. As entidades financeiras vão ter que passar a reportar qual é o investimento sustentável que têm em termos de percentagem do dinheiro que investem. A comunidade europeia fez uma outra legislação paralela com um regulamento que define a taxonomia. A taxonomia define o que é um investimento sustentável ou não sustentável. Há aqui um esforço de transparência e um esforço de canalizar o investimento para aquilo que é sustentável. Qualquer investidor hoje em dia quanto vai fazer um investimento, as primeiras dez perguntas são sobre ESG. Tem ESG? Como é que implementou? Tem certificação?
No ESG do imobiliário, a letra “E” é a mais óbvia. Onde é que entra o “S” e o “G”?
O “social” tem várias vertentes. Tem uma vertente muito virada para o edifício no futuro, isto é, se o edifício está perto de amenities, ou seja, de serviços como supermercados, transportes públicos, se tenho ginásio ou balneários no edifício, se tenho restauração no edifício com disponibilização de fruta, de comida mais saudável, a questão de qualidade do ar no interior do edifício, que está relacionado com materiais, com os tipos de tintas e com o tipo de revestimento. Todas as pequenas coisas que no fundo se traduzem em comodidade e na saúde e bem-estar para quem habita estão dentro do “social”.
Obviamente que se nós pensarmos na construção estaremos também a falar na questão dos imigrantes, da legalização, de todas essas questões que também são trazidas para dentro da construção. Quando nós falamos de imobiliário falamos desde a fase de design, à fase da construção e a utilização. A utilização é aquela que tem maiores impactos porque é aquela que dura mais tempo. E nós estamos a construir edifícios para os próximos 80 anos.
Já agora, o “G” tem algum significado no vosso setor?
Por exemplo, quando vou dar um espaço a um arrendatário ou a um lojista, e fazer-lhe os green leases (os arrendamentos verdes), determino que eles não podem utilizar determinadas lâmpadas que consumam muita energia, não podem utilizar determinadas pinturas ou revestimentos para garantir a qualidade do ar dentro dos escritórios. A questão, por exemplo, de monitorização parcial de consumos de água e de energia, tudo isto está dentro de um contrato de green lease agreement.
Quem faz essas exigências, quem arrenda?
As duas partes. Porque há muitos arrendatários hoje em dia, quando entram num edifício, já têm uma lista de exigências e eles próprios dão um protótipo de contrato que já tem estas cláusulas. Eu não vou para um edifício onde tenham sido usados determinadas tintas, determinados revestimentos, um edifício onde não possa medir o meu consumo de energia. Há exigências dos dois lados e há inquilinos que já não vão comprar determinada tipologia de escritório.
A comunidade europeia também vai aprovar uma terceira legislação que é a responsabilização pela cadeia de valores…
É a diretiva do “dever de diligência”.
Exatamente. Quando estou a construir um edifício, se for comprar determinados materiais à China em que são produzidos com escravatura, eu sou responsável por isso até ao final. Ou seja, se estou a comprar mais barato, tenho aqui um impacto do transporte porque vir da China as emissões de CO2 são enormes. Depois há as condições de trabalho que eu aqui consigo garantir e lá não consigo.
Há pouco dizia que 40% das emissões no mundo vêm do imobiliário. É isso?
O setor imobiliário é responsável por aproximadamente 40% do consumo energético, representando 38% das emissões globais de gases com efeito de estufa, isto é, é um setor que contribui de forma significativa para o fenómeno das alterações climáticas.
O 6º relatório do IPPC, publicado pela Nações Unidas, confirma que não estamos no caminho para conseguir que o aquecimento global seja limitado aos 1,5ºC, definidos no Acordo de Paris. À data de hoje já atingimos os 1,1ºC e as emissões continuam a subir globalmente. Há 35 anos seria necessário um investimento global anual de 1,3 %, para reverter a situação. Atualmente, será necessário um investimento de 7,6% e cada ano que passa, que não se implementem as medidas necessárias, este valor aumentará.
Nós continuamos a ver, mesmo em Portugal, construções em leitos de cheias.
Nós estamos a construir para os próximos 80 anos e se construímos hoje mal, isso tem impacto a longo prazo. Nós continuamos a ver, mesmo em Portugal, construções em leitos de cheias. Por exemplo, temos ali na zona de Alcântara novos projetos, vão continuar a construir mais, e estamos numa zona de inundações. Com o nível do mar a subir, nós estamos a construir hoje sem saber o que vai acontecer daqui a 30 anos.
No imobiliário, o que é que polui mais? A construção propriamente dita? A utilização de cimento? O tratamento de resíduos quando se manda abaixo um edifício?
É tudo, eu diria há dois grandes impactos dos edifícios. Há a parte da construção que tem três partes. Tem a parte dos materiais, que nós em termos técnicos chamamos de carbono embebido, é o carbono que fica no edifício resultante da extração de materiais, do cimento, do ferro, do vidro. Depois há uma segunda parte que é o transporte de e para a obra, o transporte dos materiais e dos trabalhadores. Depois há os próprios processos construtivos, que quando mais pré-fabricação houver, menos impacto têm. Isto a nível da construção, mas o impacto maior verifica-se depois na operação do edifício: no consumo de água, de energia. A utilização é aquilo que tem mais impacto.
Há uma legislação preparada pela comunidade europeia para substituir a legislação de certificação energética. No último momento de aprovação foi introduzido o conceito de que quando os novos edifícios fazem o reporte do que vai ser o impacto energético na operação, começarem a reportar o carbono embebido da nova construção. A tendência vai ser que os edifícios novos tenham de reportar o carbono embebido da fase de construção e isto vai promover a revitalização de materiais.
Isso é uma diretiva europeia que vai passar a ser lei?
Exatamente. A Dinamarca também começou a pedir o reporte deste carbono embebido, e a partir 2023 eles meteram metas de cumprimento. Acho que a meta agora está em 15 toneladas de CO2 por metro quadrado do edifício construído e isto com o passar dos anos baixa, vai apertando. A tendência é começar a controlar as emissões de carbono aquando a construção e não só na fase da operação com o certificado energético.
O certificado energético, tal como existe hoje, dá-nos a garantia de que estamos a comprar uma coisa sustentável?
O certificado energético foca-se só na energia. A sustentabilidade é muito mais que a energia. A sustentabilidade é água, é a produção de resíduos, é a biodiversidade. Estamos a falar também de poluição. Estamos a falar dos materiais. Ou seja, há aqui muitas áreas e a energia é só uma delas. Não é suficiente para avaliar a sustentabilidade, é suficiente para avaliar a eficiência energética.
O que é que o futuro deste setor, serão casas pré-fabricadas, casas modulares?
Eu acho que não é uma casa modular a tendência, acho que a tendência é mais materiais que possam ser encaixados e modulares. Exatamente para se poderem reutilizar. Por exemplo, imaginemos um escritório: os tetos em vez de virem e serem montados no local, eles vêm com placas de encaixe que depois se pode retirar e reutilizar noutra obra. Este tipo de coisas é que assistimos muito. A tendência é cada vez mais para a assemblagem, mais assemblagem do que betonagem.
Há um movimento muito focado no homem, muito humanista, em detrimento do que era antigamente.
O mercado está em franca transição, nota-se que já há muita diferença nos últimos dois ou três anos e acho que a diferença vai ser muito maior nos próximos cinco anos. A taxonomia, as certificações, a questão dos materiais, a necessidade de que os edifícios respondam aos usuários e que a malha urbana responda aos usuários também é uma tendência muito grande. Há um movimento muito focado no homem, muito humanista, em detrimento do que era antigamente.
Isto tudo que estivemos a falar de novas tendências aplica-se à construção, mas também à reabilitação.
É exatamente a mesma coisa. A única coisa que varia é que na reabilitação nós já temos uma estrutura e o carbono embebido nunca vai ser o mesmo. É sempre mais simpático fazer uma reabilitação em termos carbónicos.
Qual é a sua opinião em relação à qualidade da construção em Portugal?
Está a fazer perguntas difíceis. Acho que nós temos uma boa qualidade de construção, mas falta muito a incorporação da sustentabilidade e de alguns valores sociais e de governance. O ESG é um caminho a percorrer. A nível de qualidade de construção é boa, falta é incorporar aqui outras questões que são necessárias. Eu posso fazer um “bunker” em termos de qualidade de construção, mas depois tenho um consumo energético enorme e insustentável.
Já estamos a incorporar materiais mais amigos do ambiente?
Não, ainda não. O capítulo dos materiais tem um largo caminho aqui em Portugal. Porquê? Porque como nunca foi pedido também não se desenvolveu. Começa-se a pedir agora. Noutros países, por exemplo, no Reino Unido, Espanha ou no Brasil eu nunca passei tanto frio como passava na minha casa antiga em Portugal. Porque as casas não são climatizadas, não temos bom isolamento. Temos um clima muito ameno, mas também temos no pico do inverno e no pico de verão necessidades de arrefecimento e de aquecimento. E as casas ao não estarem muito isoladas têm uma necessidade de aquecimento e de arrefecimento muito grande e isto é o que leva à pobreza energética.
Mas há muito dinheiro da bazuca europeia que vai ser aplicado neste tema da eficiência energética.
Agora vamos ser assim muito cruéis. O Estado devia ser o primeiro a dar exemplo. Nós se formos ao mercado, os certificados energéticos nos edifícios do Estado não são exemplares. Não conheço nenhum edifício que se esteja a construir do Estado com certificações de sustentabilidade ou doença e bem-estar.
É uma preocupação da Cushman trabalhar com construtoras que se preocupem com o tema dos acidentes de trabalho?
Nós trabalhamos o ESG em vários níveis dentro da Cushman.
Temos aquele que nós estávamos a falar que é a nossa prestação de consultoria ao mercado em que nós fazemos auditorias energéticas, planos de carbono zero para os edifícios, certificações e estratégias ESG. São os nossos serviços para o mercado. Mas nós também temos uma dimensão interna em que nós próprios temos metas de emissões de carbono como atividade, em que nós também temos uma política com green procurement, ou seja, procurar parceiros que também sejam ESG. Não falamos só para fora, mas fazemos o nosso trabalho interno. Trabalhamos ações sociais, ou seja, o ESG também se aplica a nós.
Tem algum projeto que vocês tenham participado e que considerem como um exemplo daquilo que deve ser hoje em dia o imobiliário sustentável?
Vou dar um exemplo, mas se calhar não vou estar a ser justa porque entrei em dezembro e estou a referir-me a estes três ou quatro meses. Houve a entrega de um projeto que foi pensado, quer como certificação LEED, quer como certificação WELL que são os edifícios da Cofidis (ver foto em baixo). Não foi um edifício novo, o edifício já existia, foi uma renovação do edifício em que se fez todo esse trabalho de sustentabilidade. Estamos a certificar outros, temos estado a trabalhar noutros, mas de facto é aquele que me vem à cabeça não querendo ser injusta para todos os outros.
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