Rendas, créditos, proprietários, Airbnb: saiba como vai funcionar cada uma das 15 medidas para a habitação

O Governo aprovou, esta quinta-feira, um pacote de medidas para apoio à habitação: o programa “Mais Habitação”. São apoios que vão desde o arrendamento, ao aproveitamento de casas devolutas e até a passagem de alojamento local para mercado de arrendamento habitacional. Saiba aqui como o Estado pretende apoiar Portugal neste mercado.

Na conferência de imprensa após o Conselho de Ministros, António Costa fez um balanço dos programas em vigor, e da verba orçamentada para os vários programas (estão em cima da mesa, pelo menos, 900 milhões de euros). O objetivo de construir 26 mil casas até 2026 mantém-se. “Mas ninguém pode ignorar o efeito da subida das taxas de juro” na habitação, diz Costa, sublinhando que é esse o objetivo destas medidas agora aprovadas: aumentar oferta de imóveis para habitação; agir para a simplificação dos processos de licenciamento; assegurar que há mais casas no mercado de arrendamento; procurar combater a especulação imobiliária; apoiar as famílias quer no arrendamento quer no crédito à habitação.

O Estado vai arrendar a minha casa para quê?

Uma das medidas aprovadas esta quinta-feira em Conselho de Ministros prende-se com o reforço da “confiança dos senhorios” para que estes coloquem as suas casas disponíveis no mercado, pois há casas vazias no mercado - inclusive casas que estão em condições de habitabilidade.

Assim, o Governo propõe que o Estado arrende “todas as casas disponíveis a preços normais por um prazo de cinco anos” desde que possam subarrendar a habitação. Ou seja, arrenda a sua casa ao Estado e o Estado arrenda a casa a outra pessoa, a preços acessíveis.

O contrato com o Estado terá uma duração de cinco anos e o Estado poderá, inclusive, pagar “antecipadamente a renda do ano seguinte correndo por conta própria o risco da cobrança da renda”.

Tenho a minha casa vazia e fora do mercado, o que lhe vai acontecer?

Para promover o arrendamento acessível, o Governo admite o “arrendamento compulsivo” de casas devolutas, isto é, a obrigatoriedade de arrendar casas devolutas e propõe isenção fiscal ao arrendamento acessível. “Cabe naturalmente ao Estado ou ao município pagar ao proprietário a renda devida, cobrando a renda que resulta do subarrendamento a que procede”, diz. No entanto, ainda é incerto como é que este processo decorrerá.

“Quem colocar casas em regime de arrendamento acessível terá IMT zero. Além disso, as obras de reabilitação terão IVA a 6%, taxa reduzida, e quem tiver as casas em arrendamento acessível terá total isenção do pagamento de IRS sobre os rendimentos prediais provenientes do arrendamento acessível”, diz ainda o primeiro-ministro.

O meu inquilino está em incumprimento. O que vai fazer o Estado?

Outra forma de reforçar a confiança dos senhorios, é ajudar nos casos de incumprimento - um dos maiores medos dos portugueses, segundo Costa. Assim, o Governo quer introduzir “uma alteração para que todos os pedidos de despejo que deem entrada no balcão nacional de arrendamento após três meses de incumprimento o Estado passará a substituir o inquilino no pagamento ao senhorio, para o senhorio não ser prejudicado”. Ou seja, o Estado passa a arrendar a casa ao senhorio e subarrenda ao atual inquilino e toma o lugar do senhorio.

Desta forma, o Estado fica encarregue de cobrar os valores em falta. O Estado irá, então, tentar perceber o porquê do inquilino estar em incumprimento, seja por uma quebra de rendimentos, problemas de saúde ou outro, e depois irá apoiar o inquilino "seja no apoio à renda ou numa medida de realojamento”. Se não houver uma justificação plausível para o incumprimento o Estado irá proceder ao despejo.

O que ganho se vender a casa ao Estado?

Os proprietários que vendam casas de habitação ao Estado ou aos municípios terão isenção do imposto sobre as mais-valias imobiliárias obtidas com a venda. A intenção é aumentar a oferta de casas para o mercado das rendas acessíveis. Atualmente, para ficar isento tem que reinvestir em habitação própria permanente as mais-valias num prazo de até 36 meses depois de vender a casa. Ou utilizar o valor obtido para abater a uma compra que tenha feito até 24 meses antes.

Com funcionará a isenção de imposto para amortizar crédito?

Haverá uma isenção da tributação de mais-valias pela venda da casa do próprio ou de alguém do seu agregado familiar para casos de amortização de crédito à habitação. Hoje, só se beneficia desta benesse quando esse rendimento é reinvestido, num prazo de três anos, na compra de habitação própria e permanente (ou aplicado numa aquisição feita até 24 meses antes). O ministro das Finanças, Fernando Medina, explicou que esta isenção pode aplicar-se, por exemplo, à venda de uma segunda casa do próprio e cuja mais-valia obtida é aplicada na amortização do empréstimo contraído para adquirir a primeira habitação própria permanente. Esta possibilidade é estendida aos descendentes.

Lojas passam a ser casas?

Não necessariamente. Já houve fases, no passado, no mercado imobiliário nacional, em que muitos edifícios de habitação foram convertidos para escritórios, sobretudo no centro das cidades – e Lisboa é um exemplo disso mesmo. O que agora o Governo propõe é que muitos dos imóveis que tenham sido construídos para outros fins, como comércio ou serviços (incluindo terrenos) e que estejam sem utilização, sejam convertidos para fins habitacionais, simplificando os processos, de forma a que esses imóveis cheguem o mais depressa possível ao mercado.

Licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas?

Sim, passa a ser possível licenciar com termo de responsabilidade dos projetistas. Esta é uma das medidas mais aplaudidas pelo sector imobiliário, visto que daqui resulta maior brevidade no processo de licenciamento de cada nova obra. Note-se que, em muitos casos, a demora nos licenciamento acaba por encarecer o preço final das casas, até porque muitas licenças chegam a demorar vários anos a serem emitidas.

Acabaram os vistos gold?

Sim, termina agora a concessão de novos vistos gold – embora não tenha ficado claro a partir de quando. A renovação dos vistos já emitidos só acontecerá se os imóveis em causa servirem para habitação própria ou se forem colocados no mercado de arrendamento.

Casas modulares?

É a nova aposta do Governo no que diz respeito aos imóveis em regime de contratos de desenvolvimento habitacional. O Governo vai disponibilizar terrenos que estão na esfera do Estado para a construção de 70 casas no Porto e 350 casas em Lisboa para colocação posterior no mercado de arrendamento a rendas acessíveis. Estas obras serão feitas de uma forma inovadora recorrendo à construção modular e os fogos irão ficar situados na Quinta do Viso, a norte, e na Quinta da Alfarrobeira, na capital. Serão laçandos dois concursos para as obras serem adjudicadas a privados e a cooperativas. Segundo a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, estas casas não estão incluídas no Plano de Recuperação e Resiliência, ou seja, vão ser complementares aos compromissos de reforço da oferta habitacional.

Juros de mora em caso de incumprimento?

Sim, o Estado vai pagar juros de mora caso haja incumprimento dos prazos de licenciamento: entidades públicas vão ser penalizadas se houver incumprimento dos prazos de licenciamento. Se a responsabilidade da demora for do município, por exemplo, o Orçamento do Estado irá deduzir nas transferências para a câmara aquilo que foi pago em juros de mora. A intenção informou o Governo é "criar um regime de juros de mora que visa aplicar uma sanção pecuniária aos municípios
e às entidades externas envolvidas em caso de incumprimento dos prazos legalmente estabelecidos".

O Estado vai financiar municípios?

Sim, para fazer obras coercivas. A medida já existe, mas os municípios têm-se queixado de que não recorrem a ela por falta de dinheiro para as obras. Assim, o Governo prevê criar uma linha de crédito de 150 milhões de euros para financiar os municípios a realizarem obras coercivas em casas devolutas ou com baixas condições e para, com isso, trazer para o mercado um conjunto de habitações que estão hoje fora do mercado. Este financiamento aos municípios pelo Estado não é novo, mas as autarquias recorrem “raramente” ao atual modelo em vigor, salientou o primeiro-ministro.

Tenho um alojamento local, tenho de mudar para arrendamento?

Não, mas terá um incentivo se o fizer. O Governo incentiva quem passar casas atualmente em Alojamento Local para arrendamento para fins de habitação. Os proprietário que tenham casas em regime de alojamento local serão incentivados a transferi-los para arrendamento habitacional através de uma taxa zero em IRS (em rendimentos prediais) daqui até 2030 (se transferirem as casas até ao final de 2024). Nesse sentido, serão também proibidas novas licenças de alojamento local, com exceção para uma faixa de concelhos do interior do país onde não há pressão urbanística, e os titulares das atuais licenças vão ser chamados a pagar uma contribuição extraordinária.

Os bancos vão ter taxa fixa?

Sim. Ainda que alguns bancos já ofereçam esta modalidade, agora será obrigatório. "Todos os bancos têm de oferecer no seu portfólio créditos a taxa fixa, nos créditos à habitação", referiu o primeiro-ministro, sinalizando que com esta medida deixará de ser possível, como atualmente, que as instituições financeiras possam não disponibilizar esta oferta.

E a subida dos juros? Vai mudar alguma coisa?

O Governo não é o responsável pela subida dos juros no mercado. No entanto, António Costa anunciou uma “proteção nas subidas das taxas de juro". O Estado vai subsidiar em 50% a taxa de juro dos créditos à habitação nos casos em que a subida supera o teste de stresse feito ao agregado familiar a quando da concessão do empréstimo.

Esta medida destina-se a créditos à habitação até aos 200 mil euros e para famílias que se encontram no sexto escalão de rendimentos do IRS.

O Governa detalha que esta bonificação é feita através da compensação de metade do excesso do indexante de referência face a 3%, até um limite anual de 1,5 IAS - Indexante dos Apoios Sociais (720 euros).

E ajudas para pagar a renda? Há?

Sim. Na parte destinada aos “apoios às famílias” que estão com dificuldades em pagar a renda devido ao aumento do custo de vida, o Governo propõe também uma ajuda direta que pode ir até 200 euros mensais para os agregados familiares que tenham uma taxa de esforço superior a 35%. Isto é, o subsídio será dado a famílias que gastem mais de 35% do seu ordenado com o pagamento da renda, desde que o valor da renda esteja dentro dos preços máximos tabelados pelo IHRU para cada concelho. O apoio aplica-se aos agregados familiares com rendimentos até ao sexto escalão do IRS e o valor é calculado em função da taxa de esforço, tendo um teto máximo de 200 euros mensais.

Para além disso, haverá limites ao valor das rendas dos novos contratos de arrendamento, que vão passar a ter critérios a limitar a sua subida. O valor será definido de acordo com a inflação dos anos anteriores, bem como com o objetivo de inflação de médio prazo do Banco Central Europeu. Os limites, contudo, irão aplicar-se apenas às casas que já estavam no mercado nos últimos cinco anos.