Baixar adicional à taxa de juro? “A decisão não é para agora”
Francisca Guedes Oliveira, administradora do Banco de Portugal, foi uma das participantes na conferência
TOMAS ALMEIDA
Na conferência "O futuro do crédito à habitação", que a Century 21 organizou esta quarta de manhã e a que o Expresso se associou como media partner, foram discutidas as taxas de juro, a digitalização da banca e o crescimento dos Intermediários de Crédito
A possibilidade de o Banco de Portugal (BdP) voltar a baixar o adicional à taxa de esforço que é aplicada aos créditos à habitação esteve em destaque na conferência que a Century 21 organizou esta quarta-feira de manhã e a que o Expresso se associou como media partner. Além da administradora do BdP, Francisca Guedes Oliveira, o encontro contou com António Ramalho, membro do conselho consultivo da Century 21; Patrícia Costa, secretária de Estado da Habitação; Ricardo Guimarães, diretor do Confidencial Imobiliário; Ricardo Sousa, CEO da Century 21 e da Finance 21; Rui Teixeira, administrador do Millennium BCP; Miguel Carvalho, administrador do Santander; Luís Pereira Coutinho, administrador da Caixa Geral de Depósitos (CGD); João Pedro Oliveira e Costa, CEO do BPI; Rui Fontes, administrador do Novo Banco; Tiago Leite, Finance 21; Pedro Cassiano Santos, sócio da Vieira de Almeida Sociedade de Advogados; Nuno Silva, fundador da Finsolutia e João Matos, diretor da consultora EY em Portugal. Estas são as principais conclusões.
Taxas de esforço
O BdP não descarta voltar a baixar o adicional que os bancos juntam à taxa de juro dos créditos à habitação a taxa variável para garantir que a prestação da casa não ultrapassa os 35% dos rendimentos das famílias (taxa de esforço). Contudo, não será para já: “Está em cima da mesa voltar a mexer, mas a decisão não é para agora. Estamos a avaliar”, diz Francisca Guedes Oliveira.
A acontecer, seria a segunda alteração a esta taxa. A primeira aconteceu no final de 2023, passando de 3% para os atuais 1,5%, e tinha como objetivo aliviar o cálculo das taxas de esforço para facilitar a contratação do crédito num momento de taxas de juro elevadas. Ricardo Guimarães recorda mesmo que antes dessa alteração houve situações em que o spread mais as duas taxas - adicional mais a taxa de juro - chegaram aos 7%.
Para Ricardo Sousa seriam boas notícias se o BdP anunciasse uma nova redução e até sugere que seja para 1%, porque iria melhorar o acesso ao crédito, porque apesar de já terem descido, as taxas de juro continuam elevadas. Segundo dados recentes do BdP, a “taxa de juro média das novas operações de crédito à habitação caiu para 2,88% em julho”, e é “valor mais baixo desde novembro de 2022”, mas ainda está longe das taxas inferiores a 1% que se registaram, pelo menos, entre outubro de 2020 e fevereiro de 2022.
E por falar em taxas de esforço, Ricardo Sousa sugere que os pais possam entrar no cálculo da taxa de esforço dos filhos. Para o CEO da Century 21 seria mais um incentivo ao crédito jovem que, desde que foi aprovada a garantia do Estado, cresceu significativamente.
Segundo Francisca Guedes Oliveira, “54% do novo crédito concedido é dos jovens”. O que significa que “esta garantia está, de facto, a ser produtiva”, acrescenta Ricardo Guimarães.
Ricardo Guimarães, diretor do Confidencial Imobiliário
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Taxa fixa vs variável
O diretor do Confidencial Imobiliário defende que este era um bom momento para os bancos incentivarem mais à contratação de empréstimos a taxa fixa, precisamente porque o adicional está mais baixo e porque as taxas de juro desceram ligeiramente.
Miguel Carvalho explica, contudo, que existem questões técnicas e regulatórias que impedem os bancos de incentivar as taxas fixas porque têm um limite de 2% no ajuste do valor da amortização desses empréstimos. Em contrapartida, “este ano já vamos para mais de 40% [de créditos] na taxa variável, porque as taxas de juro estão a descer”, diz.
João Pedro Oliveira e Costa, do BPI; Rui Teixeira, do BCP e Miguel Carvalho, do Santander estiveram no painel que juntou vários administradores da banca, incluindo ainda Luís Pereira Coutinho, da CGD e Rui Fontes, do Novo Banco
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Mais sugestões
A forma de fazer crédito à habitação é agora um processo em constante mudança, muito por causa da digitalização da banca. Estes garantem que à medida que implementam novas tecnologias, alteram os processos e segundo João Matos isso é visível porque os procedimentos estão mais rápidos e simples, mas ainda há alterações a fazer.
Por exemplo, Nuno Silva pede que haja uma maior estandardização nos processos dos bancos, apesar de concordar que já existem melhorias.
Para Luís Pereira Coutinho e Rui Teixeira as alterações começam no regulador e nas medidas macroprudenciais, por exemplo, nos prazos dos empréstimos que deviam ser ainda mais alargados para os jovens.
Para João Pedro Oliveira e Costa o que é preciso é “o Estado dar uma orientação sobre o que quer fazer” ou, como diz Miguel Carvalho, “apresentar políticas concretas de habitação”.
A tecnologia e a protecção de dados foram os temas do último painel de debate
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Os Intermediários de Crédito
O número de Intermediários de Crédito (IdC) cresceu muito desde 2018, quando foi publicada a legislação que regula esta atividade.
Atualmente são já mais de seis mil IdC, dos quais três mil são vinculados, ou seja, têm contratos com bancos com entidades mutuantes, e destes 21% trabalham apenas com crédito à habitação.
O BdP está, por isso, a reforçar a supervisão e vai também apresentar uma alteração ao quadro regulatório para aumentar a proteção ao consumidor.
Mas de acordo com todos os intervenientes na conferência desta manhã, não tem havido queixas relevantes.
Pedro Cassiano Santos considera que se trata de uma atividade escrutinada e que, em termos de proteção ao consumidor, Portugal compara bem com outros países da Europa. Ainda assim, deixa um alerta em relação ao digital, “onde a proteção do consumidor será talvez sempre mais difícil de assegurar”.
Os IdC fazem muitos procedimentos e tratamento de dados pessoais e sensíveis digitalmente e com, o advento da Inteligência Artificial, farão ainda mais. Mas é isso que os distingue, que os liberta de tarefas repetitivas e que lhes permite prestar mais atenção às pessoas, remata Tiago Leite.
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