“Vemos muitas famílias a tentarem comprar casa que depois de simulações e taxas de esforço desistem”

O tema do debate de ontem ao final da tarde trazia um ponto de interrogação. Porque, de facto, neste momento, com preços médios de venda superiores a 200 mil euros (segundo dados do Confidencial Imobiliário), fica a dúvida se a habitação que existe em Portugal é mesmo para todos. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII; João Moreira, administrador do grupo Ferreira; Pedro Vicente, CEO da Overseas; David Mourão Ferreira, director de novos empreendimentos da ERA Imobiliária foram os convidados deste encontro que encerrou com uma intervenção da Ministra da Habitação, Marina Gonçalves. Estas são as principais conclusões.

1. O drama da classe média

• O atual mercado da habitação para a classe média tem três características. Ou não há oferta - porque “estamos a construir cada vez menos”, diz Hugo Santos Ferreira. Ou não há oferta a preços que as pessoas possam pagar - porque segundo dados do Confidencial Imobiliário, o preço médio das casas vendidas em Portugal em fevereiro ultrapassa os 200 mil euros. Ou ainda porque a oferta que há, principalmente a que tem preços mais acessíveis, “é logo absorvida”, repara David Mourão Ferreira.
• Quem compra são, na sua maioria, investidores estrangeiros e nacionais que depois colocam essas casas no arrendamento, ainda que a preços elevados, mas que lhes permite rentabilizar depressa o investimento que fizeram, diz Pedro Vicente.
• Mas, acrescenta, também há “algumas famílias” a comprar, contudo, “notamos que o drama no acesso ao financiamento é enorme”. Aliás, “vemos muitas famílias a tentarem comprar casa e depois de simulações e testes de esforço à sua capacidade financeira, desistem”, repara o gestor.

2. Querer fazer casas, mas não conseguir

• Há uma concepção, que Hugo Santos Ferreira diz ser errada, de que os promotores só querem fazer casas de luxo porque ganham mais dinheiro. Mas a verdade é que, diz Pedro Vicente, os promotores acabam por se refugiar nesses “segmentos mais líquidos” porque é onde o risco financeiro é mais baixo, dado os atuais custos de contexto do mercado urbanístico português.
• É o caso do IVA a 23% cobrado na construção nova versus o IVA a 6% cobrado na reabilitação urbana; o atraso nos licenciamentos que podem demorar mais de três anos; as burocracias legislativas; os preços dos terrenos e dos materiais de construção ou a falta de mão-de-obra.
• É que fazer casas para a classe média significa construir empreendimentos grandes, com muitas unidades para compensar os preços mais baixos a que são vendidas. E perante os atuais custos de contexto, esse tipo de projetos torna-se mais difícil ou mesmo impossível de fazer, diz João Moreira.
• Por isso é que existe também a ideia, também errada, diz Hugo Santos Ferreira, de que só os investidores estrangeiros é que querem fazer casas em Portugal, porque têm mais liquidez e maior capacidade de risco. A questão é que também eles precisam “de um quadro legislativo adequado”, repara, e “Portugal é pouco amigo de quem investe”, acrescenta Pedro Vicente.