O primeiro-ministro António Costa e os ministros das Finanças e da Habitação vieram a terreiro explicar as medidas que faltavam do programa Mais Habitação. Conheça aqui as medidas para do Governo para o apoio às famílias no acesso à habitação e à promoção de construção acessível
Depois de há quinze dias ter aprovado os subsídios às rendas e o crédito bonificado, o governo aprovou esta quinta-feira as medidas que faltavam do pacote Mais Habitação, onde se incluem algumas das mais polémicas como o arrendamento forçado, o fim dos visto gold e dos registos de Alojamento Local. No âmbito do planeamento e ordenamento do território, o Executivo irá ainda aprofundar questões relativas a novos usos do solo, entre outro aspetos. O mesmo acontece com os licenciamentos, um dos principais entraves à promoção de construção acessível. António Costa promete agora a aprovação em Conselho de Ministros de 27 de abril de um “Simplex Urbanístico”, que prevê um Licenciamento mais célere e eficaz, Mobilização de solos para habitação e a Simplificação da transação de edifícios para reabilitação (sem licença de utilização), entre outros.
A proposta do Governo só se aplica a apartamentos ("ficam de fora todas as outras forma de edificação como as moradias", como exemplificou António Costa) que estejam considerados devolutos há pelo menos dois anos. A legislação ainda em vigor considerava devolutos as habitações que não tivessem faturação de água ou de eletricidade há mais de um ano. Após 2 anos de agravamento de IMI, cabe ao município notificar o proprietário que vai arrendar a casa se após 90 dias do primeiro aviso o proprietário não concretizar o uso do imóvel. A medida não se aplica aos 165 municípios de baixa densidade nem às regiões autónomas. Nos termos da lei em vigor desde 2014 o município pode recorrer ao instrumento das obras coercivas e arrendar caso não tenha sido ressarcido do valor dos trabalhos. O primeiro-ministro adiantou que, atualmente, estão identificados 10998 devolutos no país, valor que considerou baixo, numa alusão ao facto de competir às autarquias se aplicam ou não o agravamento de IMI. "Se os municípios não pretendem identificar devolutos, se não pretendem arrendar, então também não se justifica terem o IMI agravado. E a receita do IMI agravado deve, então, reverter para o Fundo do IHRU, de forma a financiar o conjunto das políticas públicas de habitação”, disse o primeiro-ministro na conferência de imprensa que se seguiu ao Conselho de Ministros..
Por um período transitório de sete anos, os novo contratos de arrendamento de imóveis que tenham estado no mercado nos últimos 5 anos ficam sujeitos a um teto máximo de 2%. Há exceções caso as rendas praticadas tenham valores enquadrados nos limites do Programa de Arrendamento Acessível, que variam de município para município. Aos novos contratos podem acrescer a atualização de inflação, fixada em 5,43% para 2023. Em caso de obras profundas, o senhorio pode fazer recair na renda até 15% do valor anualmente.
As rendas anteriores a 1990 vão ficar congeladas para sempre não transitando para Novo Regime de Arrendamento Urbano. Para já sabe-se que os senhorios com estes contratos ficar isentos do pagamento de IMI e IRS. Compensações complementares aos senhorios só começarão a ser definidas depois de estudo do IHRU, cuja entrega o Governo adiou para maio. Relativamente à compensação dos senhorios, seja pela via fiscal, seja pela atribuição de um subsídio, seja pela definição do valor máximo da renda a cobrar, a proposta final será apresentada até julho, depois de recolhidos os contributos do relatório que está a ser ultimado pela Planapp e pelo IHRU. No seu todo, o regime entrará em vigor em janeiro de 2024.
A proposta do Governo prevê a redução da taxa de IRS consoante a duração do mesmo. De 28% para 25% em contratos até 5 anos, para 15% entre 5 e 10 anos, para 10% entre 10 e 20 anos. Nos contratos superiores a 20 anos a taxa será de 5%. Do ponto de vista fiscal, os senhorios vão passar a poder deduzir os seguros de renda em sede de IRS.
Para assegurar a disponibilização imediata de oferta de habitação acessível à classe média, com prioridade às situações de quebra de rendimentos, família monoparentais, o Governo propõe o arrendamento voluntário de imóveis a privado. A prioridade vai para imóveis devolutos, mas pronto a habitar, subarrendando depois aos agregados de classe média com taxas de esforço 35%. Compete ao Instituto de Reabilitação Urbana (IHRU) o arrendamento ao privado e depois o subarrendamento, mediante sorteio. As candidaturas prioritária são de jovens até 35 anos, famílias monoparentais e pessoas com quebra de rendimentos de 20% face ao mês anterior ou homólogos.
O limite máximo de 38 632 euros correspondentes ao 6º escalão do IRS no caso de uma pessoa, acresce ao limite 10 mil euros no caso de duas pessoas e mais 5 mil euros por cada pessoa adicional.
Os contratos não poderão ser inferiores a 3 anos. O IHRU e o senhorio estabelecerão livremente o preço de renda mensal a pagar pelo Estado ao dono do imóvel, até um valor máximo 30% superior aos limites gerais do preço de renda, por tipologia e concelho de localização do imóvel, aplicáveis ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). A renda cobrada pelo Estado ao inquilino é fixada pelo IHRU e deve corresponder a uma taxa de esforço de 35%. O IHRU pode protocolar com autarquias ou imobiliárias a gestão do arrendamento.
Á Estamo – Participações Imobiliárias, SA caberá promover a identificação no mercado dos imóveis que cumpram os requisitos, trabalhando aqui em parceria com as imobiliárias, podendo e ainda promover a vistoria técnica dos imóveis, quando necessária, tendo em vista atestar as respetivas condições de habitabilidade.
O programa Mais Habitação reforça o programa Porta 65 de subsidio à renda de jovens até 35 anos, que passa a ter candidatura contínua ao longo do ano em vez das atuais três candidatura anuais. Está prevista também a criação do Porta 65 +, sem limite de idade e para pessoas com quebra de rendimentos superiores a 20%.
A proposta prevê a criação de um balcão de arrendamento que agregue o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), com vista à simplificação do seu funcionamento e ao reforço das garantias de senhorios e arrendatários, bem como à criação de um sistema integrado de acesso à informação. É criado também um regime de pagamento por parte do Estado da renda que era devida pelo arrendatário ao fim de três meses de incumprimento, desde que o senhorio já tenha dado entrada do pedido no balcão de arrendamento. O Estado avalia a situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que atualmente estão ao seu dispor para qualquer outra dívida, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável.
A proposta esta quinta-feira aprovada em Conselho de Ministros fixa em 20% a contribuição especial do Alojamento local, em vez dos 35% anteriormente anunciados. Esta contribuição, que será consignada ao IHRU para financiar políticas de habitação - só aplica a em zonas de pressão urbanística e a apartamentos. Todas as outras tipologias de imóvel ficam excluídas bem como as regiões autónomas e os 165 municípios de baixa densidade. As licenças atuais continuam em vigor até 2030, sendo depois apreciadas de cinco em cinco anos pela autarquia. Tal como a contribuição especial, ficam suspensas a emissão de novas licenças em apartamentos e até que as autarquias aprovem a respectiva Carta Municipal de Habitação, no caso dos territórios que não sejam de baixa densidade ou sempre que a respectiva autarquia declare carência habitacional. A proposta prevê ainda a criação de um regime de caducidade da as licenças inativas, o alargamento da fiscalização ao nível da freguesia. Prevê ainda, a a possibilidade dos condomínios poderem por termo as licenças emitidas sem a sua aprovação.
Por outro lado, é criado um sistema que isenta de tributação de IRS ou de IRC os rendimentos prediais de imóveis que sejam transferidos do Alojamento Local para o arredamento tradicional.
A proposta acaba com o regime geral dos vistos gold, sem prejuízo prejuízo da admissibilidade de autorizações de residência para investimento nos termos do regime geral.
Os processos pendentes e entregues até 16 de fevereiro de 2023 continuam a ser apreciados à luz da legislação em vigor. Quanto à renovação dos vistos já concedidos, a autorização de residência será convertida numa autorização de residência normal de qualquer estrangeiro que resida no país. No caso de renovação dos já atribuídos, a cada dois anos, a mesma fica salvaguardada pela reconversão da autorização de residência em autorização para imigrantes empreendedores e desde que cumpridos os respetivos requisitos, devidamente aferidos pelas entidades competentes para a verificação do projeto empreendedor que esteja a decorrer.
Além das reduções já referidas sobre duração dos contratos, o programa prevê no caso de imóveis ao abrigo do Programa de Arrendamento Apoiado a isenção de tributação em sede IRS, IRC, IMI, AIMI e Imposto de Selo. No caso das empreitadas efetuadas ao abrigo dos Contratos de Desenvolvimento de Habitação, o IVA aplicado é de 6%.
No caso de vendas de imóveis para amortizar créditos hipotecários, o programa prevê a a isenção de mais-valias geradas. Do mesmo modo, está prevista a redução da tributação atual (50% da mais-valia sujeita às taxas progressivas de IRS), através da criação de um regime de isenção de tributação, em sede de IRS e IRC, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado, Autarquias Locais e Regiões Autónomas, com as seguintes exceções. Ficam de fora, as mais-valias realizadas por residentes em domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável e os ganhos decorrentes do exercício do direito de preferência.
Com um direito de superfície com o prazo de 90 anos, a proposta prevê disponibilizar em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento acessível. Os imóveis serão atribuídos por concurso que irá estabelecer a modalidade da promoção, promover soluções inovadoras como a construção modular, e definir os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias.
Tem como destinatários diretos as empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação e as sociedades em que as empresas de construção civil participem.
A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários. O diploma prevê que os fogos promovidos e disponibilizados ao abrigo deste regime ficam sujeitos ao regime do Programa de Apoio ao Arrendamento, seja no que respeita ao regime fiscal, seja no limite da renda praticada.
Os limites de áreas da Habitação a Custos Controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.
Para a promoção da construção privada de arrendamento acessível está também prevista a criação de uma linha de crédito bonificado no valor de 250 milhões de euros.
O programa pretende criar uma nova geração de cooperativas, que terão acessos aos terrenos e edifícios cedidos em direito superfície bem como à linha de crédito bonificado. A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.
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