El Corte Inglés, o metro do Porto e a história de um investimento de €200 milhões

O El Corte Inglés tem uma opção de compra sobre um terreno da ex-Refer que será parcialmente expropriado pelo metro do Porto. No fim, todos podem ficar a ganhar.

Esta operação é uma novela. Duas décadas depois, a aventura do El Corte Inglés na Boavista (Porto) poderá conhecer, finalmente, um desfecho favorável. A cadeia mantém no congelador o projeto de um grande armazém e lida agora com um novo fator que estimula uma decisão: a construção da nova linha e do interface da Casa da Música do metro, com o qual terá de articular o seu projeto.

A nova ligação à Baixa levará à expropriação de uma parte do terreno, mas a convivência entre a estação dupla do metro e o El Corte Inglés é viável, como sucede, de resto, no caso de Lisboa.

O contrato do El Corte Inglés com a Infraestruturas de Portugal (ex-Refer) concede-lhe opção de compra, após renovações sucessivas, até ao fim de 2021. O desaire inicial averbado pelo El Corte Inglés pode, afinal, revelar-se vantajoso. A estimativa do metro aponta para a circulação de 60 mil pessoas por dia no novo terminal, com inauguração prevista para o fim de 2022.

O El Corte Inglés já sondou a empresa do metro para avaliar se o projeto da nova estação é impeditivo do seu armazém e terá concluído que os dois projetos são compatíveis. Mas, o interlocutor do metro do Porto é a IP, a dona do terreno.

Recuemos ao ano 2000. Antes ainda de inaugurar o seu primeiro armazém em Lisboa, o El Corte Inglés negociou com a Refer a opção de compra do terreno da antiga estação ferroviária da Boavista, uma parcela com dimensões para acolher um estádio de futebol. A opção vigorava por 13 anos. Sinalizou o negócio com €4,2 milhões e comprometeu-se a reforçar até aos €10 milhões. O valor final dependia do momento da escritura, falando-se numa cifra entre os €20 e €25 milhões.

Um grande armazém da cadeia envolve um investimento superior a €200 milhões

A operação ficou dependente da aprovação camarária, tendo 2013 como limite. No caso do investimento falhar, a Refer teria de devolver o dinheiro recebido, sem pagar juros.

O plano do El Corte Inglés seria traído pela política local. Na altura do contrato com a Refer, o Porto vivia o apogeu da cruzada de Nuno Cardoso pela den(s)cidade. A entrada em cena de Rui Rio inviabilizou a operação imobiliária. A Câmara sugeriu locais alternativos na Baixa que a cadeia descartou, optando por se instalar em Gaia (2006), por sinal junto a uma estação de metro - a ligação direta ao centro comercial foi paga pela cadeia.

Rui Rio foi sempre reeleito, o mundo mudou e a crise ocupou o lugar da euforia consumista. Em 2013, as duas partes renovaram o contrato por mais dois anos. O El Corte Inglés adiava a decisão e mantinha em aberto todas as hipóteses. Renovações sucessivas levam a que tudo permaneça como em 2000.

A cadeia espanhola responde ao Expresso que “não se regista qualquer alteração” sobre o dossiê da Boavista. Permanece o “interesse no projeto”, vigorando o contrato celebrado com a Refer. Um investimento, no mínimo, de €200 milhões não se pode tomar de ânimo leve e só avançará “se e quando estiverem todas as condições reunidas”. É natural que a empresa “desenvolva contactos” com todas as partes envolvidas. A recente turbulência na direção na casa-mãe, em Madrid, não impede que a operação avance.

A IP regista o “acordo adicional” para prolongar o contrato, sem explicar porque não forçou o interlocutor a definir-se nem os termos das renovações. Sobre o assunto, a Câmara do Porto não se pronuncia.

A repartição da parcela por dois compradores é uma boa notícia para a IP, que aumentará a receita, mesmo que a nova configuração do negócio leve um acerto de contas com a cadeia espanhola. Com o novo interface, o terreno valoriza. O metro ocupará um terço da parcela de 8 mil metros quadrados. A nova linha rosa ligará a Casa da Música a São Bento e deverá entrar em obras no fim de 2019 - o preço de referência é de €186 milhões.